Le locataire a des droits et des obligations, mais le propriétaire encore plus ! Vous avez trouvé un appartement ou une maison qui vous plait ? Avant d’en devenir le locataire, si le propriétaire est d’accord pour vous le louer, quels sont les points à vérifier, quels sont ses obligations et les vôtres? Découvrez ce qu’on appelle un logement décent, et quels sont vos recours si votre location n'offrait pas un minimum de confort et sécurité.
Propriétaire et locataires : qui payent quoi ?
Obligations du locataire
Le locataire doit :
-Verser un dépôt de garantie, au moment de la signature du bail, s'il est prévu au contrat.
« Le montant du dépôt de garantie équivaut environ à 1 mois de loyer, hors charges ». Ce dépôt devra être restitué dans un délai maximal de 2 mois à compter le jour de la remise des clés.
Le propriétaire pourra cependant conserver tout ou partie du dépôt de garantie pour couvrir loyers ou charges impayés, et les frais de remise en état du logement en cas de détériorations causées par le locataire
- Assurer votre logement auprès d’une compagnie d’assurance.
Afin de préserver le droit du propriétaire contre tout risque de détérioration, la loi oblige le locataire à assurer son logement.
Une attestation le prouvant doit être présentée au propriétaire avant de signer le contrat de bail, sinon la convention pourrait être résiliée par le bailleur.
Cette souscription est renouvelable chaque année.
Vous devez également
- Prendre à votre charge l’entretien de la moquette, du lino, des peintures ou de la vitrification du parquet mais aussi de la chaudière, des canalisations, de l’électroménager et toutes les détériorations causées par vous.
- Ne pas sous-louer une partie ou la totalité de votre logement ou encore de céder le bail, sans l’autorisation du propriétaire.
- Ne pas créer de problèmes avec vos voisins (nuisances sonores, olfactives, etc…)
- Ne pas transformer votre logement en bureau et ou à l’inverse changer des locaux professionnels en logement.
- Ne pas relooker votre logement sans l’autorisation de votre propriétaire
- Accepter dans votre logement ou dans les parties communes tous travaux d'amélioration voulus par votre propriétaire.
- Et surtout payer le loyer et les charges, à la date stipulée sur le bail.
La liste des charges à payer par le locataire
Les frais causés par l’entretien :
-de l’ascenseur
-des parties communes
-des antennes collectives
Le locataire doit également prendre en charge :
-ses dépenses de chauffage et d’eau
-les impôts et redevances
-les taxes : d'enlèvement des ordures ménagères ou de balayage
Les justificatifs des charges sont mis à la disposition du locataire pendant un mois après l'envoi du décompte de charges.
Avant de signer un bail
La location offre-t-elle confort et la sécurité
Parfois alors que vous avez le coup de cœur pour la jolie déco d’un appartement ou une maison, et que vous allez en toute confiance à signer le bail, le propriétaire ne devrait pas être autorisé à le louer.
Avant de signer le bail vérifiez si :
- le diagnostic plomb et le diagnostic amiante d’un expert ont bien été réalisés
- les sols et les plafonds sont solides, ne présentant aucune présence d’infiltrations ni de remontées d’eau sur les murs.
- l’étanchéité des fenêtres et de la toiture est bonne.
- les escaliers sont conformes. Pour qu'un escalier soit aux normes, la hauteur de chaque marche doit être comprise entre 17 cm et 20 cm, et l’escalier doit être sécurisé par un garde-corps qui a pour rôle de nous protéger d’un risque de chute.
- les pièces sont suffisamment grandes. La pièce principale doit avoir au-moins une superficie de 9 m2 avec une hauteur sous plafond de 2,2 m ou un volume de 20 m3 calculé en prenant en compte la partie de la pièce dont la hauteur est supérieure ou égale à 1,80 m.
- L’éclairage naturel est suffisant, et comprend des fenêtres s’ouvrant sur l’extérieur pour permettre un renouvellement d’air suffisant
- Le logement est bien ventilé (deux bouches d’aération, entrée ou un sortie, ou une bouche de sortie + entrées d’air dans les pièces principales.
Vérifiez si l’électricité est bien aux normes
- les fils électriques doivent être en bon état, sans qu’aucun ne soit dénudé
- Il doit y avoir prise ou un éclairage dans chaque pièce, de façon à pouvoir éclairer toutes les pièces et les accès
Vérifiez le chauffage
Le chauffage doit être en bon état de fonctionnement quand on loue un logement. Faut-il le rappeler, un chauffage défectueux peut déclencher une explosion
Vérifiez si la cuisine est bien aux normes
-Une cuisine doit comporter un évier avec un siphon muni d’une évacuation des eaux, de l’eau potable chaude et froide, et une pression suffisante.
-L’alimentation électrique doit être adaptée au fonctionnement des appareils ménagers courants et surtout permettre de recevoir un appareil de cuisson (par exemple une prise de courant adaptée à la puissance d’une plaque chauffante, et s’il s’agit d’un mode de cuisson gaz, il faut vérifier que les canalisations de gaz sont en bon état.
Vérifiez dans la salle de bain et les toilettes
- S’il n’y a pas de problèmes avec l’évacuation des eaux usées
- Si les sanitaires sont séparés de la pièce principale, permettant ainsi l’intimité.
- S’il y a bien un lavabo et dans la cuisine un évier alimenté en eau potable (eau chaude et froide), avec une pression suffisante, et une évacuation des eaux avec siphon. Toutefois la présence d’une douche, baignoire et lavabo ne sont pas obligatoires dans la pièce d’eau, s’il existe un point d’eau dans la cuisine
- Si l’éclairage dans la salle d’eau est suffisant et fonctionne bien afin d’éviter tout risque d’électrocution.
Vérifiez dans les toilettes
- S’il y a bien une séparation entre les WC et la cuisine
- Si les toilettes sont facilement accessible et dans le même bâtiment. On ne peut proposer à la location un logement quand les toilettes sont à l’extérieur.
Les obligations du propriétaire :
A part, ce qui est le minimum, vous louer un logement décent :
Le propriétaire doit prendre à sa charge :
- les réparations (ou le remplacement) : de la chaudière, des radiateurs, de la ventilation, ou des volets roulants.
- Les réparations ou les dégradations dont vous n'est pas responsable
- les travaux de ravalement.
La loi sur le logement décent
Un propriétaire ne peut louer qu’un logement qui répond à un confort minimum et surtout ne portant pas atteinte à la sécurité ou à la santé du locataire. C’est la loi !
Vous avez un doute sur la conformité de votre logement ?
La vérification de la conformité du logement loué ou sous-loué aux caractéristiques de décence peut intervenir à tout moment de la location :
Si vous le souhaitez, vous pouvez faire appel à un professionnel pour vérifier et confirmer ou non la présence du risque.
- lors de la signature du bail et de l’état des lieux
- au moment de l’entrée dans les lieux
- en cours de bail, lorsque vous habiterez déjà dans le logement
En cas de litige
Concernant la décence d'un logement, la commission départementale de conciliation peut être saisie à titre facultatif avant un recours contentieux, ou vous pouvez saisir le tribunal d'instance
Le logement n’est pas aux normes de décence
Le juge peut :
- contraindre le propriétaire à faire les travaux nécessaires,
- imposer une réduction de loyer,
- fixer des dommages et intérêts.
Si vous constatez que l’appartement ou la maison où vous vivez sont des logements indécents vous pouvez quitter les lieux sans préavis.
